酒店、公寓和办公:空间之战 是你死我活还是忘情拥抱？

来源：迈点网 整理时间：2018-06-21

　　（迈点网讯 贝玉）随着空间经济业态升级，酒店、公寓和办公在交汇中碰撞出新的火花，虽然业态所有不同，但彼此之间既是竞争关系，也是合作关系。如家牵手优客工场，我们可以发现酒店大堂、餐饮区域正悄悄变身为商务空间，纳什空间联手自如，创业者在舒适办公的同时，也能够享受到高品质的居住，未来这三种业态，会有哪些跨界协同？针对同一栋物业，又会如何竞争？公寓、酒店、办公，商业资产的价值洼地在哪里？空间经济经济是何走向？这一长串的问题，都亟待我们找出答案。

　　基于品牌生态新时代美好生活的战略意义，2018年6月21日，由品牌中国战略规划院、迈点研究院(MTA)、旅游大住宿门户迈点网联合举办的“2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛”在北京维景国际大酒店拉开帷幕，金陵酒店管理公司总裁陈雪明、全球酒店资产经理人协会中国分会秘书长陈恒、新派公寓创始人王戈宏、YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋、优客工场首席战略官张鹏共同对话空间经济的竞争与协同，迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇担任本次圆桌的主持。

　　伴随着政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。火热的市场下是运营者破局与挣扎，物业要抢，资金要找，利润要挣，品牌运营商亟需解决的，原比想象中的要多。

　　难做生意才是好生意，你愿意做什么生意？

　　做长租公寓傻不傻？面对这个大胆的问题，新派公寓创始人王戈宏很坦白。“做长租公寓当然傻，然而有两点需要说明为什么傻是好事，第一，傻代表着别人没有做过，而你做了，说明你在创新，第二，别人看不懂这个行业，所以认为做公寓很傻，很荣幸，我们在做一个看起来很傻的行业，这个是挺难的。”

　　创业的艰辛，不会因为这个行业正处在风口上而减少半分。“如果能够让我再选择，我会给两个建议，一是坚决不要在中国做长租公寓，太辛苦！二是继续做个行业，一定要走出新的模式。潘石屹前阵子说做长租公寓是瞎掰，不挣钱，共享办公就不一样，公寓大佬说公寓才是刚需，共享办公是瞎掰，酒店这边，各种IP，各种概念，被资本追逐，这三方暗地里各自都在玩命的干，但做的都是空间的生意。中国的房地产正在转型，空间革命已经到来。”

　　房地产行业步入存量时代，有大量的资产需要重新被盘活，人们对居住消费观也发生了巨大的变化，消费人群越来越年轻，空间生意得到了释放。王戈宏认为，空间生意也分为两类。“一是消费品，不是长租公寓，不是办公，也不是酒店，而是一个有品牌定价权的消费品。二，空间生意也是金融生意，将这两类生意结合在一起，产业才能挣钱。”

　　有了金融，品牌才能成为杠杆，撬动更大的利润。

　　“只有你承认做公寓傻，说明你其实不傻，如果99%的人都认为傻，那就是真傻。”接王戈宏的话，金陵酒店管理公司总裁陈雪明表示十分看好公寓这个行业。“过去大家把房子当成命根子，现在年轻人不这么想，他们只需要住得自在，公寓和酒店有点像，都是在一个小的空间里给消费者提供服务。

　　长租公寓对服务的要求，不能的简单以装修标准来衡量，更多的是功能上的定位。为什么不可以把酒店的一些综合性的服务，或者说将更好的一些产品带到公寓，让长租公寓‘酒店化’呢？酒店是让下塌的客人能够摆脱家务的繁琐，从这个角度看，酒店和长租公寓是一个互相融合的行业。如果可以的话，我认为酒店和共享办公甚至都不是竞争关系，如果你投资一个产业，把三者结合起来，可能就是一个互补的商业机会。”

　　正是看到了三种业态的共同点，2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛把这三种业态的代表请到了舞台上，各抒己见，探讨行业的未来。

　　对于什么样的生意才是好生意，陈雪明坦言道：“中国的市场足够大，什么行业都能赚钱，不管你做什么，只要你把这个行业做得完整，做到位，就有钱赚。中国的细分客户需求够多，长租公寓，我认为生意一定好做，但前提是，等到大家都去做的时候，你的生意就不好做了。”

　　全球酒店资产经理人协会中国分会秘书长陈恒表示：“不管是已经存在的酒店、公寓、还是办公空间，这三者都是非常协同的。现在的80后、90后，房子对他们来说没有这么重要，父母留的房子他们不一定想住，综合性的业态能满足90后生活和工作的需要，把原来在上班路上的时间缩减，我认为非常有潜力。

　　从业主的投资回报率来看，不同的品牌和产品有不同的定位，新派公寓权益型类REITs的成功推出，是很好的一个方向。企业在纽约收购酒店改造成公寓，也能马上回笼基金，根据城市和人群看产业，公寓和酒店没有绝对的竞争，只有资产投资回报能力的不同。”

　　一栋物业多家竞争，如何抉择？

　　“我们2011年开始做长租公寓，那时中国市场还没有什么品牌，更没有青年公寓，国际品牌服务式公寓比较出名的雅诗阁，在这个空缺的市场，我们找到了属于自己的位置，青年消费者消费不起高端的酒店式公寓，又不想住合租房，他们需要被认同，找到自己的同类人，有社交的需求，YOU+应运而生。”

　　YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋指出，在居住空间中，空间和时空同时存在，同样重要。“一个人在房间里待1个小时和10个小时的价值完全不同，YOU+比较在乎人群在客厅里的时间，房租可以做得很低，但只要他愿意把时间花在这里，其他的消费也会同比例的留在这里。”

　　在刘洋看来，长租公寓不同的品牌是上下游关系而非竞争关系，他解释道：“从合租房里出来的消费人群会找小户型公寓，收入提高再选择更高端的公寓，收入提高，对房间的要求会更高，对泛社交的需求会减弱，他们需要更精准的社交。所以在整个公寓业态里，不同定位不同价位的品牌是互补的关系。”

　　“竞合关系更多的是面对投资人和业主。”迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇表示。

　　“一栋楼，做酒店赚钱，做公寓也赚钱，公寓运营成本比酒店低得多，青年公寓在共享住宿空间领域处于比较底层的位置，所以我经常说，酒店不要的物业，我可以要，因为酒店他们对位置的要求比我们更严格。”刘洋对于丁晓宇抛出的问题做了补充。

　　“刘洋的竞争者是政府，我们和YOU+之间是没有竞争的，长租公寓每相差1000元，就会有一个产品。”王戈宏同意刘洋的观点，并指出，长租公寓面临的最大问题是不同业态对资产的竞争。

　　“酒店的需求以天计算，公寓的需求以月和年计算，所以公寓和酒店没有非常直接的竞争关系。谁能给资产创造现金流，谁就更适合改造这个资产。”高星级酒店面临过剩，然而依然有业主愿意投入资金，原因何在？陈雪明给出了他的解释。

　　“业主经常问，为什么大的集团都在投高星级酒店，比如兰博基尼、宝格丽，轻资产酒店管理方肯定是很欢迎的，个人理解，富余的钱都需要物化，没有物化的货币只是数字，资产最终都会资产化，二房东和三房东资产不升级，收的只是资产的盈利价值，而不是资产本身的价值，投高星级酒店就不一样，资产升值很快，业主投入3、4个亿，做高星级酒店，品牌接管，建成以后，银行抵押贷款，一评估，3个亿变成6个亿，打个折，等于3个亿多出来6千万，有了这个资产，他的现金流没有影响，这就是个人品牌和知名品牌的不同之处。

　　投资高端酒店，一来可以享受消费，二来脸上有光，第三这是个人的资产，从这几个角度看，大家都爱高端酒店，公寓和酒店客群不一样，投资者根据自己的财力，小老板愿意投公寓，大老板愿意投高端酒店，管理公司要做的就是管理好资产，通过品牌和服务，通过在市场上的影响力，让资产不断增值。”

　　“下面一个阶段，我们不光要将目光聚焦在产业上的消费者，更重要的是给我们投资人带来商业价值。”丁晓宇补充道。

　　共享办公、公寓和酒店真的能互补吗？

　　2015年，“创业”、“创客”成为经济热词，2015年也被行业形容为共享办公空间元年，诞生了大批的品牌，两年过去，有的品牌已经成长为巨兽，有的却止步于前，而初显独角兽潜质的少数几家，也难逃盈利模式和回报周期的难题。

　　“从2015年到现在，共享办公也就跑了三年半的时间，有人说共享办公室二房东，我也承认，这并不丢人。”优客工场首席战略官张鹏坦言道：“二房东是人际关系的衍生，挖掘企业的大数据。优客工场到现在有将近9000家各种类型的新经济公司，数量庞大，需求繁多，怎么挖掘他们的价值，是我们更关注的，人与人之间，公司跟公司之间，怎么促成交易，促进交流，包括怎么做线上的社交，基于二房东的业务是我们的基础，平台之上，我们会想营收方向，广告收入、社群收入等做各种各样的探索，行业发展三年多的时间，很难想象大家能总结出各种商业模式。有什么行业能在三年内做出非常好的盈利呢？没有。”

　　对于共享办公的盈利模式，张鹏表示，主要有两块。“一个是给入驻的企业充足的能动性，我们叫会员收入，只有给会员充足的能动性，才有可能把他们留在你的平台里。二是做到小而美，比如在北京做一个二次元空间，把这些资本和媒体公司聚集在一起，力求小而美。”

　　共享办公和公寓及酒店，是什么样的竞合关系？张鹏认为，部分的消费人群虽然是雷同的，但大家的需求不一样，“需求是可以互补的，我们不可能再做一家酒店，但我们能向酒店业学习如何做好基础的服务，在服务的方向上达成互补性的合作，比如，如家酒店大堂空间会有一些浪费，我们的客群可以提高酒店大堂的利用率，形成客群的关联性和黏性，而我们的另一个品牌共享际，则是公寓和办公的结合。”

　　“酒店服务其实是一个标准化的东西，可以产生价值，赋能于长租公寓和共享办公。共享办公和长租公寓形成了独特的服务品牌和运作方式，也是难以跨越的，无形的品牌边界。”丁晓宇补充道。

　　从竞争到协同，酒店、公寓、办公终将殊途同归

　　“人是群居动物，不管是聚集在沙漠，还是聚集在高山，有人聚集的地方就有价值，对于人群，品牌的选择也有所区分，进而对楼宇的选择就有不同，可能街上的物业适合做酒店，酒店后面的物业适合做办公，旁边的楼可以做新派，巷子里的楼适合做YOU+，可能巷子里的物业其他业态做不了，位置不是很好，但做青年公寓就合适，把楼的价值做到跟第一排的价值拉平，这就是品牌对资产的赋能。”

　　对于竞合关系， 刘洋认为，拥抱、协同、打通上下游，同行业联手，会是未来的趋势。对此陈恒表示赞同：“酒店、公寓和办公联合，肯定是未来的大趋势，未来空间肯定是复合性的，跨界的状态。”

　　“不管是行业玩家，还是新的用户，大家的心态其实都是很开放的，办公掌握的是白天早上9点到晚上8点的时间，晚上8点后的延伸价值，则需要其他业态互补，我们客群没有本质差异。”张鹏补充道。

　　陈雪明进一步指出：“核心问题是品牌的匹配和消费群体的置换，YOU+旁边也许是汉庭，也许是7天，也许是共享办公。品牌互补当中也必须有相匹配的品牌。所谓物以类聚，人以群分，消费水平差不多的人群，消费时间和消费兴趣也相似，品牌协同把这群人聚在一起，就能产生品牌的联动。”

　　而在王戈宏看来，单纯的联动还远远不够，行业需要努力的地方还很多。“国内很多商业综合体都失败了，不是物业不好，不是模式不好，而是消费者变了。做商业综合体最成功的是嘉里，联动的东西有几个重要的因素，一个是要标签化，另一个则是态度一致，奔驰、宝马做跨界，他们的消费人群会接受这个品牌在其他业态上的态度复制。

　　做任何生意，我的理解最终都会归为两件事，钱的生意，牌子的生意。做生意要有耐心，我们都很着急，投资人着急，运营者着急，消费者着急，一着急，什么都变味了，其实不挣钱才对，难才对，任何简单的东西都是不应该去碰的，越简单越多人碰，越多人碰就越难做，我们觉得酒店难做，共享办公相对好做，公寓非常难做，个人认为，还是需要点耐心，做出品牌的标签，尊重态度和消费，和资产业主沟通，任何的跨界和联合，都是新形势的转换。

　　很多开发商跟我们谈合作，谈完之后说，你们的产品不就是精装修吗？你们的软件和服务好，不就是物业管理好吗？四季酒店和香格里拉也是精装修。我们公寓，第一是消费品，做出消费者品牌，第二我们是资产管理者和保护者，我们让资产保值，让资产增值，资产价值概念才是未来所有业态关注的。让资产增值，实现消费者体验价值，生意归根结底都是大同的，只是我们选择了不同的形态，核心就是为资产服务，为消费者服务。”

　　归根结底，酒店、公寓和办公看似不同，实则相同，打破了空间，空间就没有了壁垒，经营有界，但思维无界，所有的产业协同和跨界合作，都是为了提供更高的服务，创造更大的价值。挣脱枷锁，或许空间能给我们带来更多的遐想，而在这条道路上，我们的从业者们正以不同的姿态和不同的速度，跑向难以预测却充满阳光的未来。